Lorsque l’on investit dans l’immobilier, c’est avec l’objectif de se créer une nouvelle source de revenus. Pour de nombreux investisseurs, le but est de pouvoir générer assez de cashflow pour pouvoir en vivre.
Pour cela, il est recommandé d’avoir un maximum de biens. Le schéma classique lorsque l’on investit est donc d’acquérir un premier bien, puis d’en acquérir un second, grâce aux revenus du premier et ainsi de suite…
Or, cette méthode prend du temps, beaucoup de temps… De plus, elle repose sur le soutien aléatoire des banques et est fragilisée par l’explosion des prix fonciers.
Alors, plutôt que d’attendre indéfiniment que leurs parcs immobiliers grossissent, de nombreux investisseurs se tournent désormais vers une solution novatrice, qui permet de s’affranchir de nombreuses contraintes : la sous-location.
De quoi allons-nous parler ?
Pour commencer, c’est quoi la sous-location ?
Bien distinguer la sous-location entre particuliers et la sous-location professionnelle
Le principe de la sous-location est simple : il consiste à louer à un propriétaire un logement, puis de le proposer en location à une autre personne.
La sous-location, telle qu’elle est la plus connue consiste donc, en tant que particulier locataire, à proposer son logement à un autre particulier. Toutefois, ce type de sous-location est très contraignant :
- Il faut impérativement obtenir l’accord du propriétaire
- Il est interdit de percevoir un loyer supérieur à celui du bail initial
Avec la sous-location classique, il est donc impossible de gagner de l’argent. Ce n’est pas ce type de sous-location qui nous intéresse.
Pour développer son parc immobilier, il faut se tourner vers la sous-location dite « professionnelle ». Cette dernière, qui est totalement légale, permet de générer une plus-value chaque mois en relouant plus cher.
Un processus légal grâce à un bail professionnel
Il est possible de sous-louer plus cher un bien uniquement si un bail spécifique professionnel a été mis en place. Bien entendu, l’accord du propriétaire reste obligatoire.
Pour pouvoir mettre en place ce type de bail, il est nécessaire d’être une personne morale. Cela signifie qu’il faut créer une société pour louer le bien au propriétaire.
Ce bail doit impérativement être rédigé par un juriste. En effet, fixant les modalités du partenariat avec le propriétaire, il est nécessaire qu’il soit bien réalisé. Il faut généralement débourser 2.000€ pour en obtenir un exemplaire personnalisé. Ce document, une fois réalisé, peut être utilisé pour autant de biens que souhaité.
Dans ce document de nombreux aspects sont abordés, dont les différentes modalités de fin contractuelle (tant pour le propriétaire, que pour le sous-loueur). Il est ainsi possible de définir le préavis de fin de contrat à respecter (élément rassurant les propriétaires quant à leur liberté de gestion de leur bien).
Ce bail spécifique permet de constituer un cadre contractuel solide et de rassurer le propriétaire. Un bail bien rédigé valorise le sérieux et le professionnalisme de l’entreprise qui louera son bien.
Une méthode qui permet de générer des revenus immobiliers sans investissement
Des stratégies qui offrent de très fortes rentabilités
L’intérêt de la sous-location professionnelle est bien entendu de relouer plus cher les biens que l’on prend en gestion. Et hormis à de très rares exceptions, il n’est pas possible de générer une plus-value intéressante en relouant classiquement, avec un bail d’habitation nue.
Il faut alors se tourner vers des stratégies qui offrent de bien meilleures rentabilités :
- Louer en courte durée
Génératrice de cashflow important, celle solution doit cibler les profils les plus intéressants, en particulier les professionnels dont les besoins sont en hausse constante et subissent peu de variation.
- Louer en moyenne durée
Pour faire face aux contraintes réglementaires dans les grandes villes, il est intéressant de proposer des locations d’un à deux mois. Cette stratégie offre un bon compromis entre rentabilité et temps nécessaire de gestion.
- Louer en colocation
Stratégie à privilégier sur les grands biens, elle permet de proposer des loyers « à la chambre ». Le total des loyers générés est généralement bien supérieur au loyer initial demandé par le propriétaire.
Exemples de biens en sous-location :
Appartement 1 – Angers
Description
Maison de haut standing, tout confort, en centre-ville :
- Salon, séjour.
- 3 grandes chambres.
- 2 salles de bain et toilettes séparées.
- Terrasse extérieure.
- Place de parking publique gratuite.
Chiffres clés :
- Budget initial : 5.450€
- Loyer à payer par mois : 1.250€
- Revenu moyen mensuel : 2.200€
→ Cashflow par mois : 950€ ←
Appartement 2 – Le Mans
Description
Appartement de caractère situé au 2ème étage, plein centre-ville, à proximité des rues marchandes :
- Salon, séjour.
- 2 chambres.
- Salle de bain et toilettes séparées.
Chiffres clés :
- Budget initial : 4.140€
- Loyer à payer par mois : 730€
- Revenu moyen mensuel : 1.550€
→ Cashflow par mois : 820€ ←
Des possibilités de désengagement rapide
L’un des grands avantages de la sous-location est la possibilité de se désengager rapidement d’un projet si celui-ci n’atteint pas ses objectifs. Le contrat de bail professionnel signé avec le propriétaire prévoit en effet des clauses de sortie pour les deux parties. Ainsi, la situation n’est jamais bloquée pour celui qui prend un bien en sous-location.
C’est une différence fondamentale avec un investissement immobilier, qui lui est beaucoup moins flexible. En effet, ce type de projet s’étend sur environ 20 ans, principalement du fait du mode de financement par crédit. À cela, il faut ajouter les frais de notaire à payer lors de l’acquisition, qui nécessite un certain temps d’amortissement. Sans parler des taxes sur les plus-values, qui peuvent être un véritable frein à la revente.
La souplesse offerte par la sous-location est un véritable avantage. Au-delà de se désengager d’un projet qui ne fonctionnerait pas, cela permet également de s’adapter plus rapidement aux évolutions du marché. La rentabilité, que l’on investisse ou réalise de la sous-location, provient principalement de la location en courte durée. Or, ce mode d’exploitation est fortement soumis aux aléas législatifs. On a déjà pu constater que certaines villes, comme Paris ou Lyon, avaient drastiquement limité les possibilités de location en courte durée. De nombreux investisseurs ont alors eu sur les bras des biens qui avaient perdu leur rentabilité. Au contraire, les gestionnaires de sous-locations eux ont mis fin à leurs baux pour aller s’installer dans des villes plus attractives.
Bref, la sous-location, permet de bénéficier de la rentabilité permise par la location courte durée, tout en conservant une très grande flexibilité, qu’il est impossible d’avoir lorsque l’on achète un bien.
La sous-location comme alternative aux financements bancaires
Pas besoin d’emprunter pour faire de la sous-location
Pour réaliser un investissement immobilier, il est généralement nécessaire de financer son projet avec un crédit bancaire. Or, les banques sont de plus en plus réticentes pour financer des projets de location en courte durée. En effet, elles jugent cette activité comme risquée car elles la considèrent – à tort – comme une activité touristique saisonnière, fortement impactée par la crise sanitaire.
De plus, il faut généralement attendre un délai important entre chaque projet d’investissement. En effet, même avec des projets très rentables, les banques veulent limiter le volume global d’argent prêté. Cela signifie donc, beaucoup de délai entre deux projets et une limitation à terme du nombre de projets possibles.
S’affranchir de la fin de la règle de calcul différentiel du taux d’endettement
Le Haut Conseil de Stabilité Financière, qui édicte les consignes à suivre par les banques, a indiqué mettre prochainement fin au mode de calcul différentiel pour ce qui concerne le taux d’endettement.
Ce calcul définit les capacités d’emprunt pour un investissement locatif. Sa spécificité est qu’il isole chaque investissement de la situation globale de l’emprunteur. Ce mode de calcul prend en compte la rentabilité de chaque projet pour ensuite calculer le taux d’endettement global. Ainsi, un investissement rentable n’a pas d’impact sur le taux d’endettement de l’emprunteur.
Cela permet de maintenir le taux d’endettement sous les 33% règlementaires, contrairement au mode de calcul standard. En effet, ce dernier ne prend pas en compte la rentabilité de chaque investissement. Le taux d’endettement global est défini en prenant en compte tous les revenus et toutes les charges. Cela entraine donc une hausse de ce taux d’endettement.
Les conséquences du passage du calcul différentiel au calcul standard
Ce changement n’est pas à l’avantage des investisseurs immobiliers. Le calcul différentiel permettait de cumuler les investissements locatifs, tout en restant sous le seuil d’endettement de 33%.
Les investisseurs immobiliers qui vont ainsi voir leur taux d’endettement réévalué à la hausse. De nombreux investisseurs vont donc être limités dans leurs possibilités. La situation sera encore plus difficile pour les primo-investisseurs qui seront très peu à pouvoir obtenir un crédit sans le mode de calcul différentiel du taux d’endettement.
Exemple chiffré :
Exemple d’un investisseur, locataire de son appartement, en CDI, qui veut acheter un appartement pour le proposer en location courte durée.
- Salaire : 1.500€ / mois
- Loyer à payer : 550€ / mois
- Investissement : 200.000€ à crédit sur 25 ans, soit un remboursement de 785€ / mois
- Loyer à percevoir : 1.400€ / mois
À savoir : pour ses calculs d’endettement, la banque ne prend en compte que 70% des loyers estimés, soit 980€/mois.
IMPORTANT : c’est seulement si le cashflow est négatif que le taux d’endettement augmente avec le calcul différentiel.
On constate ici que le calcul différentiel est le plus favorable. Avec le calcul classique, le taux dépassant 33%, le financement ne serait pas accordé.
La sous-location permettant de ne pas recourir à une banque est une véritable alternative pour faire face à cette évolution du mode de calcul.
La sous-location comme solution face à la montée des prix de l’immobilier
Le foncier qui explose
Tous les investisseurs immobiliers cherchent à développer leurs parcs de biens pour pouvoir générer toujours plus de revenus. Il est en général nécessaire d’avoir plusieurs logements en location pour arriver à se dégager un cashflow suffisant pour en vivre.
Toutefois, les prix de l’immobilier s’envolent dans la plupart des villes en France. Comme l’indique l’article du Figaro suivant : Les prix de l’immobilier flambent en province.
On constate des fortes hausses, aussi bien dans à Paris, que dans les grandes villes et à la campagne. Et les perspectives sont loin d’être à la baisse. De plus, les biens les plus rentables sont de plus en plus recherchés. Il devient donc très difficile de trouver des bonnes affaires.
Cela est principalement dû à la migration des actifs des grandes métropoles vers des plus petites villes de province. Avec l’accroissement du télétravail, la demande a explosé.
En outre, il y a de plus en plus de personnes qui se lancent dans l’investissement immobilier. Ces néo-investisseurs ne sont généralement pas formés et achètent souvent aux prix affichés, accroissant toujours plus l’inflation immobilière. Cela est en partie dû au fait qu’ils se basent sur les revenus estimés en location courte durée plutôt qu’en location nue pour estimer leurs revenus futurs (ce qui est une grave erreur !).
La hausse de la demande fait donc mécaniquement augmenter les prix. Et l’on constate d’ores et déjà dans de nombreuses villes en France, une décorrélation des prix de l’immobilier avec le potentiel locatif. Cela accrut considérablement le risque d’investir dans un projet non rentable.
Cette décorrélation laisse également envisager une bulle immobilière.
Certains investissements immobiliers sont très hasardeux et deviendront probablement des gouffres financiers : pas de cashflow et une perte prévisible lors de la revente. Toutefois, grâce à la sous-location, il est possible de s’affranchir de ces risques car il n’y a pas d’investissement. Il y a juste des loyers à payer. Et ces loyers, eux, restent stables...
Des loyers qui n’augmentent pas
La sous-location est une vraie opportunité face à la flambée des prix de l’immobiliers. En effet, contrairement au foncier, les prix des loyers restent stables. Le potentiel de cashflow est donc plus intéressant en sous-location qu’en investissement en ce moment.
Ainsi, afin de développer son parc immobilier, il est préférable d’opter pour la sous-location plutôt que l’investissement tant que les prix augmentent et les loyers restent stables.
Un développement de patrimoine même sans investissement
Bien qu’elle ait de nombreux avantages, la sous-location a une faiblesse en comparaison avec l’investissement immobilier : elle ne permet pas de se constituer un patrimoine.
Pourtant, en adoptant la bonne stratégie, il est possible de capitaliser et de se constituer un véritable portefeuille d’actifs.
Création de revenus pour investissements futurs
La sous-location permet de gérer plusieurs logements en location courte durée et ainsi de générer un fort cashflow. Cet argent peut bien entendu être utilisé comme source principale de revenus, mais également comme levier d’investissement.
En effet, une fois l’activité lancée, avec des revenus stables ou en hausse, il est possible de prétendre à un crédit bancaire pour investir.
De même, avec les revenus générés, il est possible de se constituer un apport financier important, pouvant permettre l’obtention d’un prêt.
Ainsi, même si initialement, la sous-location ne permet pas de se constituer un patrimoine, ses revenus peuvent être investis et capitalisés.
Un business qui peut se revendre
Avoir une activité de gestion de biens en sous-location, c’est aussi gérer une entreprise. Et gérer une entreprise rentable, c’est aussi se créer un capital.
En effet, chaque entreprise se crée sa propre valeur. Plus elle est profitable, plus sa valeur sur le marché augmente. De nombreuses ventes d’entreprises sont réalisées chaque jour. Les plus valorisées étant celles qui génèrent le plus de bénéfices.
Cela signifie qu’en plus d’avoir généré un cashflow positif durant toute la durée de l’activité, il est possible de récupérer un capital important lorsque l’on souhaite cesser son activité.
C’est un avantage de plus de la sous-location face à l’investissement locatif : il est possible de revendre toute son activité.
La sous-location : une solution permet d’accroitre son parc immobilier sans investir
Grâce à la sous-location, il est possible de profiter de la rentabilité qu’offre la location de biens en courte durée, sans pour autant avoir à investir.
Cela octroie donc de nombreux avantages, dont le principal est de ne pas être dépendant des crédits bancaires. Cette solution permet ainsi de s’affranchir d’un financement extérieur, mais aussi de pouvoir lancer plusieurs projets, dans des délais réduits.
En outre, le fait de ne pas investir directement dans les biens gérés permet également de se désengager d’un projet rapidement en cas de non atteinte des objectifs ou de changement législatif impactant la rentabilité.
Par ailleurs, la sous-location est actuellement plus intéressante que l’investissement du fait de la flambée des prix de l’immobilier et du risque de bulle. En effet, les loyers restant stables, la sous-location permet d’atteindre une rentabilité en location courte durée que l’investissement ne permet plus d’obtenir.
Enfin, il est intéressant pour les investisseurs de se tourner vers la sous-location car même si cette solution ne permet pas de se constituer directement un capital, elle permet tout de même de générer des revenus importants qui peuvent être réinvestit pour se créer un patrimoine.
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